中誠咨詢IPO問詢分析：要求說明是否從事或變相從事房地產業(yè)務 房地產客戶占比情況

IPO問詢分析，每周四見！

今天分析擬北交所上市公司為中誠咨詢（839962）。該公司致力于為客戶提供工程造價、招標代理、工程監(jiān)理及管理等服務，其中工程造價業(yè)務為公司主要收入來源。

業(yè)績方面，2021年至2023年，中誠咨詢營收分別為1.81億元、2.55億元、3.68億元；歸屬于母公司股東的凈利潤分別為3617.30萬元、5061.69萬元、8105.85萬元。

在第一輪問詢中，北交所共問詢了15大類問題，第二輪問詢中，北交所共問詢了6大類問題。其中，公司是否從事或變相從事房地產業(yè)務、房地產客戶銷售占比、應收賬款占比情況、向實控人旗下企業(yè)租賃辦公場所的物業(yè)費高于其他租戶等幾個問題被北交所重點問詢。

是否從事或變相從事房地產業(yè)務

由于中誠咨詢參股公司擁有地產開發(fā)業(yè)務，所以在第二輪問詢中，北交所要求中誠咨詢說明公司是否從事或變相從事房地產業(yè)務。

這一問詢的背景是，2023 年 2 月，中誠咨詢與其他5家公司共同設立蘇州元創(chuàng)筑脈二期股權投資合伙企業(yè)（以下簡稱元創(chuàng)筑脈）。其中，中誠咨詢作為有限合伙人，認繳出資3960萬元， 出資比例 22%（出資比例排名第二，第一為29%）。

元創(chuàng)筑脈設立后主要投資于蘇州元脈科技產業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙），持有 99.99%的股權。蘇州元脈科技產業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）已于 2022 年 10 月 31 日競得蘇國土 2022-WG-2 號地塊（姑蘇智谷數(shù)字經濟產業(yè)園）并進行建設開發(fā)，宗地用途為 M0 產業(yè)研發(fā)用地、 M1 一類工業(yè)用地（高標準），擬建設集研發(fā)辦公大樓、生產廠房等于一體的多功能產業(yè)園。

在第一輪問詢中，北交所要求中誠咨詢說明參股元創(chuàng)筑脈的原因。對此，中誠咨詢表示，一方面為財務性投資行為，另一方面有利于促進公司主營業(yè)務發(fā)展。

在第二輪問詢中，北交所針對中誠咨詢參股元創(chuàng)筑脈展開了補充問詢。一是，說明公司是否從事或變相從事房地產業(yè)務，是否符合相關政策對行業(yè)的要求；二是說明來自元創(chuàng)筑脈相關業(yè)主方等關聯(lián)交易的收入占比及毛利率，詳細說明相關交易價格的公允性。

房地產客戶銷售占比、應收賬款占比情況

北交所接下來問的問題，依舊和房地產有關。即說明房地產客戶銷售占比、應收賬款占比情況。

首先北交所要求中誠咨詢說明報告期內對房地產客戶的銷售收入及占比情況、應收賬款余額及占比情況。以2023年為例，當期中誠咨詢來自房地產行業(yè)客戶的營業(yè)收入7183.95，占營收的19.50%；期末應收賬款余額為5115.08萬元，占應收賬款總額的24.80%。

此后，北交所要求中誠咨詢列示房地產客戶應收賬款具體情況，包括但不限于客戶名稱、應收賬款余額、賬齡、壞賬準備計提情況，是否存在無法收回情形，壞賬準備計提是否充分等。

對于該問題，除了一一列示客戶情況，中誠咨詢主要是從公司房地產客戶大部分為國企客戶，房地產客戶應收賬款大部分賬齡在1年內兩個角度進行回復。依舊以2023年為例，中誠咨詢來自于房地產行業(yè)的5115.08萬應收賬款中，來源于國企客戶的有3146.91萬元，民企客戶有1968.17萬元。此后再按照賬齡進行細分，來自國企客戶的3146.91萬元應收賬款中，有2357.25萬賬齡在1年以內，來自民企客戶1968.17萬元應收賬款中有979.89萬元賬齡在1年以內。另外，中誠咨詢還對出現(xiàn)債務違約風險或發(fā)生債務違約情況的房地產客戶單項計提壞賬準備，計提了300.11萬元。

在中誠咨詢詳細說明房地產客戶銷售占比、應收賬款占比情況后，在第二輪問詢中，北交所沒有再次問詢相關問題。

向實控人租賃辦公場所 物業(yè)費卻高于其他租戶

向實控人旗下的其他企業(yè)租賃辦公場所，但物業(yè)費卻高于其他租戶。針對該問題，北交所在第一輪和第二輪問詢中，從不同的角度展開了問詢。

為滿足公司的日常生產經營所需，中誠咨詢向誠來智采購了房產租賃、物業(yè)管理、停車、食堂、維修等服務。其中在物業(yè)費方面，誠來智對中誠咨詢收取的物業(yè)費按20元/平米/月，對其他租戶收取的物業(yè)費為 10-15 元/平米/月。

根據公告，誠來智是中誠咨詢控股股東、實際控制人許學雷控制的其他企業(yè)，許學雷占股比例為90%。誠來智主營業(yè)務之一為非居住房地產租賃，其擁有位于蘇州高新區(qū)科技城瀟湘路99號誠來智研發(fā)大樓的自有房產，該房產為自建。

在第一輪問詢中，北交所要求中誠咨詢說明誠來智向公司提供租賃以外其他服務價格的公允性。

對此，中誠咨詢表示，物業(yè)費的收費標準差異主要有2方面的原因。一是，雖然物業(yè)費高于其他租戶，但公司的租金和物業(yè)費合計為 60-63 元/平米/月，與其他租戶（租金與物業(yè)費之和）相差不大。二是，誠來智為中誠咨詢提供的物業(yè)服務中，除了和其他租戶一致的服務內容外，還包括安防人員 24 小時巡邏值守、專業(yè)健身房及專業(yè)健身教練指導、會務招待等增值服務。

第二輪問詢中，北交所圍繞上述問題，換了一個問法，要求中誠咨詢說明誠來智向公司收取物業(yè)服務費價格與其他租戶差異的原因及合理性，相關物業(yè)服務費的公允性。